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Cómo navegar por el proceso de compra de una propiedad comercial

Los inversores suelen decir que comprar una propiedad es una propuesta en la que todos ganan, sin importar su mercado. Incluso en tiempos de recesión o crisis económica, siempre existe la promesa de que el valor de la propiedad puede apreciarse con el tiempo. En el mundo inmobiliario comercial, esta promesa casi siempre está respaldada por emprendedores en busca de espacio o por la propia empresa que se hace cargo de la propiedad con fines comerciales.

Si usted es una empresa totalmente establecida que busca expandirse y encontrar un hogar permanente, una pequeña empresa que intenta poner su pie debajo de usted o un inversionista que busca capitalizar en un mercado en crecimiento, una inversión en bienes raíces comerciales puede ser un esfuerzo lucrativo.

¿Por qué debería invertir en bienes raíces comerciales?

Comparado con el alquiler de un local comercial, comprar una propiedad puede traerle numerosas ventajas (tanto financieras como logísticas) y también puede servir como una inversión en el futuro de su empresa. Desde agregar instalaciones de fabricación hasta oficinas adicionales o centros de soporte, tener una ubicación física para expandir su negocio y ayudar a sus resultados financieros a largo plazo puede ser extremadamente beneficioso para empresas de cualquier tamaño.

Además, hay otros beneficios de comprar una propiedad comercial en lugar de alquilar un espacio, que incluyen:

  • Control completo. Al comprar una propiedad comercial, tendrá un notable nivel de control sobre el espacio de su empresa. Si bien usted es responsable de todos los costos de servicios públicos, seguros y mantenimiento, también es libre de realizar cualquier mejora, expansión o cambio estético que desee realizar.
  • Sobrecarga confiable. Nunca tendrá que preocuparse por los aumentos de alquiler cuando sea dueño de su propia propiedad comercial. Con un préstamo de tasa fija, no estará expuesto a cambios dañinos en el mercado de bienes raíces comerciales en su área.
  • Beneficios fiscales. Si bien su contador puede proporcionar más detalles sobre el potencial de su propiedad específica para incentivos y deducciones fiscales, puede cancelar sus intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad y otros gastos comerciales que de otro modo no podría deducir de sus declaraciones de impuestos anuales si estuviera alquilando un espacio.

Qué preguntarse a sí mismo (y al propietario anterior) antes de comprar una propiedad comercial

Si nunca antes ha completado la compra de una propiedad comercial, es probable que todavía tenga muchas preguntas. Es una empresa compleja y puede confundir a cualquier novato, así que antes de tomar una decisión sobre una propiedad, hágase a usted mismo, a su equipo y al propietario actual las siguientes preguntas:

¿Por qué se vende la propiedad?

Existen numerosas razones para vender una propiedad, pero saber por qué el vendedor está motivado puede ayudarlo a comprender la situación del mercado y la realidad de los negocios en la zona. Si averigua por qué una propiedad está en venta, también puede ayudarlo con el proceso de negociación si el vendedor está ansioso por deshacerse del espacio.

¿Qué propiedad se está utilizando actualmente?

Además de los requisitos de zonificación de la propiedad, es útil considerar para qué se utilizó anteriormente la propiedad y si tuvo éxito o no en ese espacio. Por ejemplo, si está comprando espacio para abrir una cafetería y el ocupante anterior era una panadería que falló, considere una ubicación diferente.

¿Cuál es el estado de la propiedad?

Obviamente, querrá que un inspector de propiedad con licencia analice los detalles de la condición del edificio, pero debe ser evidente a partir de una simple prueba visual si el concreto necesita reparación, el panel de yeso necesita parches o si los sistemas de calefacción / aire acondicionado más antiguos son eficientes. Debe realizar una inspección exhaustiva y anotar cualquier daño o mejora potencial que el espacio podría usar si decide hacer una oferta.

¿Qué pasa en los alrededores?

El valor de una propiedad comercial no solo se define por su condición, edad o apariencia; también está influenciado por su ubicación y el barrio en el que reside. ¿Tómese el tiempo para caminar por la zona y ver los planes de desarrollo, los próximos proyectos de construcción que pueden afectar su negocio o las mejoras en el transporte público que pueden ser beneficiosas para el futuro de su empresa?

Pasos importantes en el proceso de compra de una propiedad comercial

Cualquier transacción de bienes raíces involucra muchas partes móviles, pero invertir en bienes raíces comerciales es un pez más grande. Mientras que las propiedades residenciales que se utilizan con fines de alquiler generalmente obtienen rendimientos de inversión más bajos y plazos de arrendamiento más cortos, las propiedades comerciales requieren contratos de arrendamiento más largos (incluso más de 10 a 15 años) y el alquiler mensual se calcula por pies cuadrados.

Si está interesado en invertir en bienes raíces comerciales o comprar una propiedad para su propia empresa, considere estos pasos importantes antes de comenzar su búsqueda en serio:

1. ¿Por qué comprar?

Al igual que con cualquier compra importante, debe considerar seriamente por qué está invirtiendo en bienes raíces comerciales. ¿Es simplemente por la promesa de un retorno de su inversión? ¿O quizás has localizado un espacio que mejor se adapta al futuro de tu negocio? ¿Su espacio actual no se adapta a sus necesidades de crecimiento? Vea lo que desea lograr con una inversión en bienes raíces comerciales, luego encuentre una propiedad que pueda brindarle lo que necesita.

2. Considere los diferentes tipos de propiedades comerciales

Si simplemente está buscando invertir en bienes raíces comerciales y generar ingresos alquilando estos espacios, debe considerar los diferentes tipos de bienes raíces comerciales. Por supuesto, si usted es un minorista, un espacio construido para tiendas minoristas debe ser el foco principal de su búsqueda. Pero, desde restaurantes, cafeterías, espacios comerciales, oficinas, edificios profesionales, complejos industriales a gran escala e instalaciones de uso mixto, cada tipo tiene su propio potencial de generación de ingresos a largo plazo.

3.Asegúrate de que tu financiación sea segura

Tener una aprobación previa para una hipoteca de bienes raíces comerciales no solo lo ayudará a comprender mejor hasta dónde lo pueden llevar su crédito y liquidez, sino que también mostrará a los vendedores potenciales que está motivado y listo para mudarse de una propiedad.

4. Establece tus criterios y forma tu equipo

Además de dedicar las energías de la búsqueda de una nueva propiedad a un empleado dedicado, es importante contratar a un agente inmobiliario comercial experimentado, que se especialice en su área de interés. Además, debe buscar un abogado de bienes raíces comerciales y un contador personal certificado para mantener los números y los términos actualizados.

5. Empiece su búsqueda y haga su tarea

Ahora que sabe lo que está buscando, usted y su equipo pueden comenzar a reducir la lista potencial de propiedades para ser visitadas y consideradas. Es importante evitar elegir la primera opción disponible si existen deficiencias que puedan impedir su crecimiento. También debe revisar el historial de la propiedad antes de hacer una oferta. ¿Cuántas actualizaciones / reparaciones se han realizado? ¿Ha sufrido el edificio algún daño por agua / moho / asbesto, etc.? Solo después de crear una lista de pros y contras para cada espacio potencial, debes seguir adelante.

6.Haz una oferta

Después de encontrar la propiedad adecuada para sus necesidades, querrá escribir una Carta de intención (LOI) que demuestre que está buscando interés en asegurar el espacio. En el caso de la compra de una propiedad comercial, incluir una cláusula de contingencia en la carta de oferta puede protegerlo si la propiedad no se somete a una inspección independiente. Después de consultar a su agente inmobiliario, contador y abogado, puede proceder con la oferta e iniciar el proceso de negociación.

7. Haga su debida diligencia

Esta parte puede complicarse si no tiene sus proverbiales patos en una fila. Después de colocar la oferta en la mesa del dueño de la propiedad, es hora de ajustar el proceso. Deberá obtener una búsqueda ALTA, traer un oficial de custodia y un inspector de propiedad. Hay un montón de cosas necesarias para finalizar la venta de una propiedad, así que asegúrese de tener cosas como límites de propiedad, servidumbres, derechos de acceso, bonos, facturas, cesiones, garantías, etc. están alineados para evitar acciones legales posteriores a la venta (tanto del comprador como del vendedor).

Términos clave a tener en cuenta como propietario de una propiedad comercial por primera vez

Si ya ha invertido en propiedades residenciales o simplemente ha alquilado sus propiedades comerciales anteriores, existen varias terminologías nuevas que debe conocer antes de realizar una transacción inmobiliaria comercial.

  • Ad Valorem – Ad Valorem es un impuesto calculado en base al valor actual de la propiedad en cuestión.
  • Ratio de cobertura de servicio de la deuda – Esta es una métrica que analiza cuánto de sus ingresos operativos se utiliza para pagar su deuda cada año.
  • Tasa de capitalización – La tasa de capitalización se mide por los ingresos que gana la propiedad en cuestión en relación con el valor total de mercado de la propiedad.
  • EfectivoEsto muestra cuántos ingresos obtuvo su organización en comparación con cuánto invirtió en la propiedad, incluido el monto de su pago inicial.
  • Préstamo de valorCuánto dinero está pidiendo prestado en relación con el valor total de la propiedad que está tratando de comprar.
  • Tasa de desempleoEsto depende mucho del mercado de tu zona. La tasa de vacantes muestra el porcentaje de propiedades vacantes comparables durante el mismo período de tiempo en su área inmediata.
  • Pies cuadrados utilizables x rentables – El hecho de que ofrezca una superficie determinada no significa que el inquilino pueda utilizarla. Los pies cuadrados «rentables» pueden incluir pies cuadrados utilizables de espacio más un cierto porcentaje (o proporción proporcional) de áreas comunes en el edificio, incluidas salas de reuniones compartidas, vestíbulos, baños, casilleros de servicios públicos, ascensores, áreas de estacionamiento, etc.
  • Ingresos operativos netos – NOI se refiere a los ingresos generados por la propiedad después de que se toman en cuenta los gastos, pero no incluye pagos de cargos, depreciación del valor o impuestos.

Completar con éxito un negocio de bienes raíces comerciales es un logro monumental que requiere tiempo, esfuerzo y mucha energía. Pero por muy gratificante que pueda ser el esfuerzo a largo plazo, asumir el papel de propietario de una propiedad comercial puede resultar frustrante si se hace sin un plan de acción coherente. Con la información anterior, estará mejor equipado para manejar los altibajos de todo el proceso.

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